Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép toà công nhận hiệu lực của một giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Đây là cứu cánh cho rất nhiều giao dịch nhà đất ký giấy tay rồi trả gần hết tiền. Nhưng với người đang chuẩn bị giao dịch, nó là chỗ dựa mong manh: phải ra toà mới được công nhận, phải chứng minh đã đạt mốc hai phần ba, và chỉ chữa được lỗi hình thức chứ không chữa được những lỗi khác.
Bài này đọc điều luật theo góc người soạn giao dịch: điều luật nói gì, toà thường tính “hai phần ba” ra sao, những trường hợp nó không cứu được, và cách sắp xếp lịch thanh toán, lịch công chứng để không phải viện tới nó. Ví dụ trong bài là ví dụ giả định.
Điều 129 nói gì, nói đúng chữ
Điều 129 mở đầu bằng nguyên tắc: giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Sau đó điều luật nêu hai ngoại lệ. Ngoại lệ thứ nhất: giao dịch phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, thì theo yêu cầu, toà ra quyết định công nhận hiệu lực. Ngoại lệ thứ hai: giao dịch đã lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, mà đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, thì toà cũng công nhận theo yêu cầu, và các bên không phải công chứng, chứng thực nữa.
Ba chữ quan trọng nhất là “văn bản”, “hai phần ba” và “theo yêu cầu”. Giao dịch phải có văn bản; thoả thuận miệng hoàn toàn không đi vào ngoại lệ thứ hai. Mốc hai phần ba phải được chứng minh. Và toà chỉ công nhận khi có người yêu cầu, tức là phải có một vụ việc đưa ra toà.
Cũng nên phân biệt hai ngoại lệ: ngoại lệ thứ nhất dành cho văn bản sai quy định về hình thức nói chung, ngoại lệ thứ hai dành riêng cho việc thiếu công chứng, chứng thực bắt buộc. Giấy tay mua bán nhà đất thường rơi vào ngoại lệ thứ hai.
Hệ quả: nếu bạn trả đủ tiền theo giấy tay và bên bán vẫn hợp tác đi công chứng, mọi chuyện ổn. Điều 129 chỉ có ý nghĩa khi bên kia không hợp tác nữa. Khi đó bạn đang ở thế phải kiện, và thời gian, chi phí của một vụ kiện là cái giá của việc chưa công chứng.
Toà thường tính “hai phần ba nghĩa vụ” ra sao
Nghĩa vụ của ai. Điều luật nói một bên hoặc các bên. Trong mua bán nhà đất, nghĩa vụ hay được xét là nghĩa vụ trả tiền của bên mua, nhưng việc bên bán đã giao nhà đất, giao giấy tờ cũng được xem xét như một phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Tính theo tiền hay theo việc. Với nghĩa vụ trả tiền, cách thường thấy là so số tiền đã trả với tổng giá trị. Với nghĩa vụ giao tài sản, việc đã giao và bên kia đã nhận, sử dụng là dữ kiện quan trọng. Bản án cho thấy toà xét tổng thể chứ không chỉ cộng trừ một con số.
Chứng minh bằng gì. Biên nhận từng đợt, chuyển khoản có nội dung, biên bản giao nhận nhà đất. Thiếu chứng cứ, mốc hai phần ba trở thành lời khai đối chọi.
Thời điểm xét. Mốc được xét theo những gì đã thực hiện. Bên bán cố ý không nhận tiền đợt tiếp theo để giữ dưới mốc là tình huống có thật trong tranh chấp; khi đó các chứng cứ về việc bên mua đã đề nghị thanh toán và bị từ chối trở nên quan trọng.
Ví dụ giả định. Giá mua là ba tỷ, bên mua đã chuyển khoản hai tỷ một trăm triệu và đã nhận nhà ở. Về số học, đã vượt mốc hai phần ba. Nếu một nửa số tiền đó là tiền mặt không biên nhận, con số được toà chấp nhận có thể thấp hơn nhiều.
Những gì Điều 129 không chữa được
Điều luật chỉ xử lý lỗi hình thức. Nhiều giao dịch giấy tay còn mang những lỗi khác mà mốc hai phần ba không giúp gì.
| Lỗi của giao dịch | Điều 129 có cứu không | Lý do |
|---|---|---|
| Thiếu công chứng, chứng thực | Có thể, nếu đạt mốc | Đây đúng là lỗi hình thức điều luật xử lý |
| Người bán không có quyền định đoạt, ví dụ thiếu sự đồng ý của người đồng sở hữu | Không | Đây là lỗi về chủ thể và quyền định đoạt, không phải hình thức |
| Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật đất đai | Không | Lỗi về đối tượng, điều kiện giao dịch |
| Giao dịch giả tạo để che giấu giao dịch khác | Không | Lỗi về ý chí, có điều luật riêng |
| Chưa đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai | Quyết định công nhận giúp làm thủ tục, nhưng vẫn phải làm | Hiệu lực của việc chuyển quyền gắn với đăng ký |
Đọc bảng này trước khi tự trấn an rằng “trả quá hai phần ba là an toàn”. Nếu giao dịch có thêm lỗi ở dòng hai, ba, bốn, thì mốc tiền không giúp được bạn.
Sắp lịch thanh toán và công chứng để không phải viện tới Điều 129
Cách phòng tốt nhất là đừng để khoảng cách giữa tiền đã trả và giấy tờ hợp lệ quá xa nhau.
- Ở giai đoạn đầu chỉ đặt cọc một khoản vừa phải, có hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chưa trả tiền mua.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng trước khi trả phần lớn tiền. Số tiền trả tại thời điểm công chứng nên là đợt lớn nhất.
- Giữ lại một phần tiền đến khi hồ sơ đăng ký biến động được nộp hoặc hoàn tất, ghi rõ điều kiện trả trong hợp đồng.
- Nếu buộc phải trả trước nhiều vì bên bán cần tiền gấp, lập biên nhận từng đợt ghi rõ là tiền mua theo hợp đồng nào, và đặt lịch công chứng cụ thể.
- Khi bên bán trì hoãn công chứng, gửi tin nhắn đề nghị đi công chứng, ghi ngày giờ cụ thể; giữ lại các tin đó.
Cách sắp xếp này không chỉ tránh phải viện tới Điều 129, mà còn làm cho mỗi khoản tiền bạn đã trả đều có giấy tờ hợp lệ tương ứng.
Nếu đã lỡ trả nhiều trên giấy tay
Việc đầu tiên là thử hoàn thiện hình thức khi quan hệ còn tốt: đề nghị bên bán cùng đi công chứng hợp đồng. Đây vẫn là con đường nhanh và chắc nhất, không cần toà. Nếu bên bán đồng ý về nguyên tắc nhưng hẹn lần, hãy chốt ngày bằng tin nhắn.
Song song, gom chứng cứ cho mốc hai phần ba: biên nhận, sao kê, tin nhắn xác nhận đã nhận tiền, biên bản hoặc chứng cứ đã giao nhà đất, người làm chứng. Lập bảng tổng hợp theo ngày, số tiền, hình thức, chứng cứ. Bảng này dùng được cả khi thương lượng lẫn khi phải khởi kiện.
Đồng thời kiểm lại các lỗi khác ở bảng trên: người bán có quyền định đoạt đầy đủ không, đất có đủ điều kiện chuyển nhượng không. Nếu có vấn đề ở những điểm đó, Điều 129 không còn là hướng chính và bạn nên hỏi người làm nghề sớm về các phương án khác, kể cả phương án đòi lại tiền và bồi thường.
Đọc bản án về Điều 129 để thấy rủi ro thật
Khi đọc các bản án đã công bố có áp dụng Điều 129, bạn sẽ thấy một mẫu số chung: phần lớn thời gian của vụ án dành cho việc xác định đã thực hiện bao nhiêu nghĩa vụ và giao dịch có vướng lỗi khác không. Những vụ bên mua có chuyển khoản đầy đủ, có biên bản giao nhà, thường đi nhanh hơn những vụ chỉ có lời khai về tiền mặt.
Một mẫu số chung khác là vụ án thường bắt đầu khi giá nhà đất đã tăng và bên bán muốn lấy lại tài sản. Điều này nhắc rằng rủi ro của giấy tay không nằm ở ngày ký mà ở vài năm sau, khi lợi ích của các bên đã thay đổi.
Bạn cũng sẽ thấy những vụ toà không công nhận vì chưa đạt mốc, hoặc vì giao dịch có lỗi khác, dù bên mua đã ở trên đất lâu năm. Đó là lời nhắc rằng ngoại lệ chỉ là ngoại lệ, không phải lộ trình.
Ví dụ giả định: cùng số tiền, khác kết cục
Chị Mai và anh Tâm cùng mua đất bằng giấy tay ở Lâm Đồng, mỗi người trả khoảng ba phần tư giá mua, rồi bên bán đổi ý khi giá đất tăng. Trên giấy, cả hai đều đã vượt mốc hai phần ba.
Chị Mai trả qua chuyển khoản, mỗi đợt ghi nội dung “tiền mua đất theo giấy ngày…”, có biên bản nhận đất ký cả hai bên, và mảnh đất chỉ đứng tên một người bán độc thân, đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi chị yêu cầu toà công nhận hiệu lực giao dịch theo Điều 129, phần lớn tranh luận chỉ còn xoay quanh việc bên bán có thật sự nhận đủ tiền không, và chứng cứ của chị trả lời được câu đó.
Anh Tâm trả phần lớn bằng tiền mặt, chỉ có giấy viết tay ghi tổng số tiền ở lần cuối, và mảnh đất là tài sản chung của bên bán với người vợ không ký. Mốc hai phần ba của anh khó chứng minh, và kể cả có chứng minh được, giao dịch vẫn vướng lỗi về quyền định đoạt mà Điều 129 không xử lý. Cùng số tiền, nhưng vị trí pháp lý của hai người khác hẳn nhau.
Điều đáng chú ý là cả hai đều có thể đã nhận được lời khuyên giống nhau từ người quen: “trả quá hai phần ba là yên tâm”. Lời khuyên đó chỉ đúng một nửa. Phần còn lại nằm ở chứng cứ thanh toán và ở việc giao dịch có sạch các lỗi khác hay không, những thứ mà con số hai phần ba không nói tới.
Câu hỏi thường gặp
Thoả thuận miệng mua bán nhà đất có được áp dụng Điều 129 không?
Ngoại lệ về công chứng, chứng thực trong Điều 129 áp dụng cho giao dịch đã được xác lập bằng văn bản. Thoả thuận hoàn toàn bằng lời nói không đáp ứng điều kiện đó, nên rủi ro rất cao. Ít nhất các bên cần một văn bản có chữ ký thể hiện nội dung mua bán.
Mới trả một nửa tiền thì còn cách nào để được công nhận không?
Chưa đạt mốc hai phần ba thì không áp dụng được ngoại lệ đó. Hướng an toàn là đề nghị bên bán đi công chứng và tiếp tục thanh toán theo hợp đồng có công chứng. Nếu bên bán không hợp tác, bạn cần tư vấn về các hướng như đòi lại tiền, bồi thường theo lỗi.
Toà công nhận theo Điều 129 thì còn phải đăng ký sang tên không?
Có. Quyết định hoặc bản án công nhận hiệu lực giao dịch là căn cứ để làm thủ tục đăng ký biến động, nhưng việc đăng ký vẫn phải thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định hiện hành. Đối chiếu hồ sơ cụ thể với cơ quan tiếp nhận.
Bên bán cố tình không nhận tiền đợt cuối để giữ dưới mốc thì sao?
Bạn nên lưu chứng cứ cho thấy mình đã đề nghị thanh toán: tin nhắn, thông báo, việc chuyển khoản bị trả lại. Toà xem xét toàn bộ quá trình thực hiện và thái độ của các bên. Trong tình huống này, nên hỏi người làm nghề để chọn cách thể hiện việc sẵn sàng thanh toán cho chắc.
Hợp đồng thuê nhà dài hạn không công chứng có bị vô hiệu không?
Tuỳ quy định của luật hiện hành về hình thức đối với từng loại hợp đồng thuê. Không phải mọi hợp đồng thuê nhà đều bắt buộc công chứng. Trước khi lo về Điều 129, hãy kiểm loại hợp đồng của mình có thuộc diện bắt buộc công chứng, chứng thực hay không.