Một hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ít bị tranh chấp là hợp đồng trả lời sẵn bốn câu hỏi mà toà thường phải tự tìm câu trả lời: khoản tiền này là đặt cọc hay trả trước, đặt cọc để bảo đảm việc gì, mỗi bên phải làm gì trước ngày nào, và nếu không làm được vì lý do ngoài ý muốn thì xử sao. Khi hợp đồng im lặng ở một trong bốn điểm đó, toà phải xét lời khai, tin nhắn, hoàn cảnh để suy ra ý chí của các bên, và kết quả rất khó đoán.
Bài này đi theo góc người soạn trước khi ký. Phần phân tích toà xử phạt cọc hay chỉ buộc trả cọc trong các vụ đã xảy ra nằm ở chuyên mục án lệ dân sự – hợp đồng của trang; ở đây chỉ dùng những điểm đó để viết lại từng điều khoản. Các câu mẫu trong bài là ví dụ để bạn hiểu ý, không phải mẫu chuẩn.
Điểm xuất phát: điều luật nói gì và để trống gì
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Điều luật rõ ở hậu quả, nhưng để trống mọi chi tiết khác.
Chữ “từ chối” là chỗ hay cãi nhất. Bên không đi công chứng vì chưa đủ tiền có phải là từ chối không? Bên bán chưa giải chấp được ngân hàng có phải là từ chối không? Bên mua đòi giảm giá vì phát hiện đất dính quy hoạch có phải là từ chối không? Điều luật không trả lời, nên hợp đồng của bạn phải trả lời.
Cụm “trừ trường hợp có thoả thuận khác” cũng quan trọng. Các bên được tự thoả thuận mức phạt cọc khác, ví dụ gấp ba, hoặc thoả thuận không phạt cọc trong một số tình huống. Thoả thuận rõ ràng bằng văn bản thường được toà tôn trọng, miễn không trái điều cấm của luật.
Bốn câu hỏi toà hay phải tự trả lời và cách viết sẵn
Bảng dưới gom các điểm hay gặp trong những vụ đặt cọc nhà đất đã ra toà, kèm hướng viết điều khoản. Câu chữ cụ thể nên điều chỉnh theo giao dịch của bạn.
| Câu hỏi | Nếu hợp đồng im lặng | Hướng viết sẵn |
|---|---|---|
| Khoản tiền là đặt cọc hay trả trước? | Toà xét ý chí qua lời khai, tin nhắn; có vụ coi là trả trước, chỉ buộc hoàn lại | Ghi rõ “khoản tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự”, tách bạch với các đợt thanh toán sau |
| Đặt cọc bảo đảm việc gì? | Không rõ là bảo đảm ký hợp đồng công chứng hay bảo đảm cả việc sang tên | Ghi mục đích: bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng trước ngày cụ thể |
| Ai làm gì trước ngày nào? | Không xác định được ai vi phạm trước | Lập lịch nghĩa vụ từng bên với ngày cụ thể và cách thông báo |
| Lý do ngoài ý muốn thì sao? | Tranh cãi trở ngại khách quan hay lỗi, tuỳ đánh giá của toà | Liệt kê sự kiện được coi là khách quan, hậu quả là hoàn cọc không phạt hoặc gia hạn |
| Mức phạt cọc bao nhiêu? | Áp dụng mặc định của Điều 328 | Ghi rõ mức, kể cả khi giữ đúng mức luật định, để tránh hiểu khác |
Không cần dùng thuật ngữ cầu kỳ. Một câu đơn giản, có số, có ngày, có tên việc, luôn tốt hơn một đoạn văn trích nhiều điều luật mà không nói ai làm gì.
Viết điều khoản mục đích và điều kiện cho rõ
Gọi đúng tên giao dịch chính. Viết “đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số…, tờ bản đồ số…”, kèm số giấy chứng nhận. Đừng chỉ ghi “đặt cọc mua nhà”.
Nêu điều kiện tiên quyết bên bán phải đáp ứng. Ví dụ: giấy chứng nhận không bị thế chấp vào ngày ký công chứng, hoặc bên bán phải giải chấp trước ngày đó; đất không có tranh chấp; có đủ chữ ký của mọi người đồng sở hữu.
Nêu điều kiện bên mua phải đáp ứng. Ví dụ: có mặt và thanh toán đợt tiếp theo khi ký công chứng; nếu vay ngân hàng thì nêu rõ việc ngân hàng từ chối cho vay có được coi là lý do hoàn cọc không.
Ghi kết quả kiểm tra pháp lý đã làm. Một câu ghi nhận bên mua đã xem bản gốc giấy chứng nhận, đã kiểm thông tin quy hoạch, thế chấp ở mức đã kiểm, giúp sau này xác định ai biết gì vào lúc ký.
Ghi tình trạng hiện trạng nhà đất. Người đang ở, người đang thuê, phần xây lấn, phần chưa hoàn công. Nhiều vụ phạt cọc phát sinh vì bên mua phát hiện điều này sau và bên bán cho là bên mua đã biết.
Lập lịch nghĩa vụ và cách thông báo
Phần nhiều vụ đặt cọc ra toà chỉ vì không ai chứng minh được ai trễ trước. Lịch nghĩa vụ cụ thể giải quyết gần hết chuyện này.
- Ghi ngày ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, tên tổ chức hành nghề công chứng dự kiến hoặc cách chọn.
- Ghi việc phải xong trước ngày đó: bên bán giải chấp, nộp bản gốc giấy tờ; bên mua chuẩn bị đủ tiền đợt hai.
- Ghi cách thông báo: qua tin nhắn số điện thoại hoặc thư điện tử của mỗi bên đã ghi trong hợp đồng, có giá trị như thông báo bằng văn bản.
- Ghi khoảng thời gian chờ: nếu một bên trễ, bên kia gửi thông báo nhắc, cho thêm số ngày nhất định trước khi coi là từ chối.
- Ghi việc gia hạn chỉ có hiệu lực khi lập thành văn bản hoặc tin nhắn xác nhận của cả hai.
Điều khoản thông báo là chi tiết dễ bỏ qua nhất, nhưng khi ra toà, chính tin nhắn nhắc hẹn và tin nhắn trả lời là chứng cứ quyết định ai đã từ chối.
Trở ngại khách quan: viết trước thay vì để toà tự cân
Thực tiễn xét xử có những vụ mà việc không ký được hợp đồng chính đến từ sự kiện ngoài ý muốn của cả hai bên, như cơ quan đăng ký chưa giải quyết hồ sơ, đất bị đưa vào diện quy hoạch sau khi đặt cọc. Trong những vụ đó, toà thường xem xét có phải trở ngại khách quan không và có thể chỉ buộc trả lại cọc mà không phạt. Nhưng ranh giới giữa trở ngại khách quan và lỗi do chậm trễ của một bên luôn là chuyện tranh luận.
Cách phòng là liệt kê ngay trong hợp đồng những sự kiện hai bên cùng coi là ngoài ý muốn và hậu quả của từng sự kiện: gia hạn bao lâu, nếu hết gia hạn thì hoàn cọc không phạt trong bao nhiêu ngày. Đồng thời ghi rõ những việc không được coi là trở ngại khách quan, ví dụ bên mua không thu xếp được tiền, bên bán nhận được giá cao hơn.
Việc liệt kê không loại bỏ quyền đánh giá của toà, nhưng giúp toà có căn cứ là ý chí rõ ràng của hai bên ngay từ đầu, thay vì phải dựa vào lời khai trái ngược khi đã tranh chấp.
Lỗi soạn thảo hay thấy trong các vụ đặt cọc đã ra toà
Các lỗi dưới đây lặp lại khá đều trong bản án đã công bố về đặt cọc nhà đất. Khi đọc lại dự thảo, dò từng dòng.
- Giấy nhận tiền chỉ ghi “nhận tiền mua đất”, không chữ “đặt cọc”.
- Ghi cả “đặt cọc” lẫn “thanh toán đợt một” cho cùng một khoản tiền.
- Không ghi số thửa, số giấy chứng nhận; sau đó hai bên tranh cãi đang mua phần đất nào.
- Chỉ một người trong hai vợ chồng đứng tên giấy chứng nhận ký nhận cọc.
- Không ghi ngày ký hợp đồng chính, chỉ ghi “khi đủ thủ tục”.
- Người nhận cọc là người thân hoặc người môi giới, không có văn bản uỷ quyền nhận tiền.
- Ghi mức phạt cọc nhưng không ghi trường hợp nào được miễn phạt.
Dò xong danh sách này, bạn đã loại được phần lớn những điểm khiến toà phải suy đoán. Phần còn lại là thực hiện đúng lịch và giữ chứng cứ.
Sau khi ký cọc: giữ gì để không phải cãi
Hợp đồng chỉ là một nửa. Nửa còn lại là chứng cứ thực hiện. Mỗi lần giao tiền nên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người nhận cọc, nội dung ghi rõ “đặt cọc theo hợp đồng ngày…”. Nếu buộc phải trả tiền mặt, lập biên nhận có chữ ký, ghi số tiền bằng số và bằng chữ.
Lưu toàn bộ tin nhắn trao đổi về lịch công chứng, giải chấp, tình trạng giấy tờ. Khi lịch đổi, nhắn lại một tin xác nhận lịch mới. Khi bên kia trễ, gửi tin nhắc theo đúng cách thông báo đã ghi. Những tin nhắn này là thứ toà thường dựa vào để xác định ai từ chối trước.
Nếu tình hình xấu đi, ví dụ bên kia im lặng quá hạn, đừng tự ý bán cho người khác hay tự giữ tiền trước khi có văn bản chấm dứt rõ ràng. Hành động vội có thể biến bạn từ bên bị vi phạm thành bên vi phạm.
Khi nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Rất nhiều giao dịch đặt cọc diễn ra khi giấy chứng nhận của bên bán đang được thế chấp tại ngân hàng. Bên bán định dùng tiền cọc hoặc tiền đợt sau để trả nợ, giải chấp, rồi mới công chứng chuyển nhượng. Đây là chuỗi việc phụ thuộc vào một bên thứ ba là ngân hàng, và cũng là nguồn tranh chấp đáng kể trong các bản án về đặt cọc.
Điểm cần viết rõ là ai trả khoản nợ nào, trả bằng tiền của ai, trong thời hạn nào, và nếu ngân hàng chậm trả giấy chứng nhận vì lý do thủ tục thì gia hạn bao lâu. Nếu bên mua chuyển một phần tiền để bên bán trả ngân hàng, nên chuyển thẳng vào tài khoản khoản vay hoặc có sự tham gia, xác nhận của ngân hàng, thay vì giao cho bên bán tự trả.
Cũng nên ghi trường hợp ngân hàng không đồng ý giải chấp, ví dụ vì bên bán còn nợ khác, thì hợp đồng xử lý thế nào. Nếu không ghi, toà lại phải xét đây là trở ngại khách quan hay lỗi của bên bán, và kết quả tuỳ vào chứng cứ về việc bên bán có biết trước tình trạng nợ của mình hay không.
Câu hỏi thường gặp
Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc không?
Luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Công chứng giúp xác định chắc chắn danh tính, chữ ký và ngày ký, nên hạn chế tranh cãi về việc ai đã ký gì. Với khoản cọc lớn, hoặc khi một bên nhờ người khác ký thay, công chứng hoặc ít nhất chứng thực chữ ký là lựa chọn an toàn hơn.
Ghi mức phạt cọc gấp ba lần có được không?
Điều 328 cho phép các bên thoả thuận khác với mức mặc định. Thoả thuận phạt cọc cao hơn thường được toà xem xét như ý chí tự nguyện, nhưng bạn nên cân nhắc tính hợp lý và ghi rõ trường hợp áp dụng. Mức quá chênh lệch dễ dẫn tới tranh luận kéo dài, và bên phải trả có thể không đủ khả năng thi hành.
Người môi giới nhận tiền cọc thay chủ nhà thì có rủi ro gì?
Nếu người môi giới không có văn bản uỷ quyền nhận tiền, chủ nhà có thể phủ nhận đã nhận cọc, và bạn phải đòi người môi giới. Khi buộc phải giao qua người khác, yêu cầu văn bản uỷ quyền có chữ ký của chủ nhà và ghi rõ việc nhận tiền cọc, rồi chuyển khoản theo đúng tài khoản ghi trong uỷ quyền.
Bên mua vay ngân hàng không được thì có mất cọc không?
Tuỳ hợp đồng. Nếu hợp đồng không nói gì, việc ngân hàng từ chối thường bị coi là rủi ro của bên mua, có thể dẫn tới mất cọc. Nếu bạn là bên mua cần vay, nên ghi rõ việc ngân hàng từ chối cho vay trong một thời hạn là điều kiện hoàn cọc không phạt, kèm cách chứng minh việc từ chối.
Đặt cọc nhiều lần cho cùng một giao dịch thì ghi thế nào?
Mỗi lần nhận thêm nên lập phụ lục hoặc biên nhận ghi rõ khoản đó là đặt cọc bổ sung hay thanh toán trước, và tổng số tiền đặt cọc tính đến lúc đó. Nhiều vụ tranh chấp phát sinh vì không rõ phần nào là cọc, phần nào là tiền mua, dẫn tới tranh cãi về số tiền bị phạt.
Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?
Hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có giá trị nếu các bên có năng lực, tự nguyện và nội dung không trái luật. Vấn đề của giấy viết tay thường là thiếu thông tin và dễ tranh cãi chữ ký. Nếu viết tay, hãy ghi đủ các điểm trong bảng trên, ký từng trang và mỗi bên giữ một bản.